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目前房貸市場大概有六種基本房貸類型
- 指數型房貸
指數型房貸ARMs（Adjustable Rate Mortgages）是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎，也就是先訂定「指標利率」，做為調整房貸利率的標準，然後再「加減碼」的房屋貸款。隨著基準利率上下浮動的利率。最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，當利率調升時，指標利率也會隨之上揚。
計算方式：指數型房貸利率＝定儲利率指數＋固定比率
例如：向銀行辦理房貸，此時『定儲利率指數』若為1.55%，經銀行核定給您的固定比率為1.43%，那麼您的房貸利率就是2.98%。 - 固定利率房貸
在固定利率期間，不管當時市場利率繼續走跌或揚升，利率都在原來簽約的範圍中。當未來利率揚升時，借款利率不會跟著上升；若市場利率走低，房貸利率就會被套牢。一般而言，固定利率的產品價格會較浮動利率產品的價格來得高，因為銀行要吸收市場利率上揚的風險。 - 抵利型房貸
結合存款與房貸帳戶的產品，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息，存越多抵越多，再加上當每個月固定攤還房貸時，由於所繳的利息變少，多餘的部分可用以償還本金，進而縮短房貸償還的年限，存款餘額還可隨時提領，以備不時之需。 - 理財型房貸
理財型房貸是一種可讓房貸價值靈活運用的理財方式，其與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，可隨時動用、按日計息，方便您的資金調度。依房屋的市值，由銀行提供給房貸戶一個循環額度。有資金需求時可隨時提領，資金有餘時可以隨時存入還清，已經還清的額度可以循環動用，動用資金才計息，以日計息，客戶只需繳付最低金額即可。
計算方式：利息費用 = 動用餘額× 年利率/365 × 動用期間
假如領出10萬元額度，借款7天後補回，利息以3.5%計算，這段期間須付出的利息才只要67元。 - 理債型房貸
理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。 - 保險(壽險)型房貸
結合房貸與保險的房貸商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。房貸壽險與一般壽險不同處在於房貸壽險的投保期間與房貸期間相同，無須每年續保。房貸顧客可以選擇現金或是銀行再融資方式，一次繳清保費(躉繳)。 - 綜合型房貸
結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品，客戶可以自由搭配，以便在固定的房貸支出下，達到節省利息及彈性理財的雙重需求。目前，外商銀行更提供同時結合抵利功能、雙週繳款、保險及結合理財型房貸的綜合型房貸，也是目前最新型的房貸產品。 - 回復型房貸
所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，只要憑著金融卡或支票，就可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。 - 遞減型房貸
遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率加碼計息。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。 - 循環型貸款
貸款依還款方式可分為本息攤還貸款與循環型貸款，本息攤還貸款為核貸後依約定的貸款年限，按期攤還每期償還本金及利息；而循環型貸款則是指銀行核定一個額度，於額度內循環動用的貸款方式。
還款方式
- 本金平均攤還法
特點：
全部貸款本金每月平均分攤，攤還之本金金額固定，利息則按貸款餘額逐期計算，但每月償付之利息金額則逐月遞減。
適用對象：
適合餘錢較多或每月收入遠大於支出者
計算方式：
平均每月應攤付本金金額 ＝ 貸款本金 ÷ 還款總月數
每月應攤還本金與利息試算：
每月應付本息金額 ＝ 每月應還本金 ＋ 每月應付利息
每月應付利息金額 ＝ 本金餘額 × 月利率 - 本息平均攤還法
特點：
採年金法將全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付，每月攤還金額相等，故有本金償付金額逐月遞增及利息償付金額逐月遞減現象。
適用對象：適合有固定預算或收入穩定之客戶。
計算方式：
每月應付本息金額之平均攤還率 ＝{ [ (1 ＋ 月利率 )^月數 ] × 月利率 } ÷ { [ (1＋月利率)^ 月數 ] － 1 }
每月應攤還本金與利息試算：
平均每月應攤付本息金額 ＝ 貸款本金 × 每月應付本息金額之平均攤還率
＝ 每月應還本金金額 ＋ 每月應付利息金額
每月應付利息金額 ＝ 本金餘額 × 月利率
每月應還本金金額 ＝ 平均每月應攤付本息金額 － 每月應付利息金額 - 本金到期一次清償法
特點：
全部貸款本金於到期時一次償付，利息則按貸款餘額逐月計算，貸款本金於貸款存續期中無需償付，故利息負擔較重。
適用對象：
可作為還款金的退休金者、預估會發生通貨膨脹或錢會貶值之地區、需要週轉型資金，資金調度靈活，到期得一次籌足資金還款之客戶。
計算方式：
每月應付利息金額 ＝ 本金餘額 × 月利率
每月應攤還本息試算：本金部分無需逐月償還，故：
每月應攤還金額 ＝ 每月應付利息金額
每月應付利息金額 ＝ 本金餘額 × 月利率 - 附寬限期攤還本息法
特點：
寬限期內只繳利息，初期負擔較輕，期滿後將自動恢復成原來設定的本金平均攤還或者本息平均攤還等還款方式。
適用對象：
無法同時支付本息負擔，預計收入越來越好的人。 - 加速繳：
近來銀行業者紛紛提供其他彈性的還款方式，其中一種就是快速繳，與快速繳類似的還有雙週繳，就是將還款的期與期之間的間隔時間縮短，一個月裡面通常要繳交2~3次的貸款，可使得償還期間縮短，利息也因為時間較短而較節省。
適合收入穩定、且金額明顯高於償還金額的人。 - 輕鬆繳：
另一種繳款方式就是輕鬆繳，其特性在於償還金額自由，貸款者可以視個人當時的經濟狀況決定確實償還的金額。如果最近有一筆意外的收入、手頭因此較鬆，則可以考慮還多一點；反之若近來手頭較緊，消費者也可以放緩償還的腳步，少還一些，相當有彈性。
適合收入相對不穩定、但是理財能力較佳的人。
選擇房貸的訣竅
- 掌握利率資訊
利率的高低決定每月需償還貸款金額最直接的因素，因此在選擇貸款利率時，以台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀等大型行庫的利率較具指標性，多數銀行業者大多依循前述銀行的定存儲蓄利率平均計算後，再依各銀行所定加碼利率，作為放款依據。 - 加碼幅度越少越好
根據每個人的信用條件與房屋地點的不同，利率加碼幅度從1.6~5%都有，差異懸殊，事前最好先詢問清楚，選擇合適的利率。 - 貸款年限
房貸年限越長，每月須償還的貸款金額越低，但相對地所需支付的利息也會比較多，因此建議房貸戶在決定房貸期限時，應事先將不同年限在利息支出的差距了解清楚，再依通貨膨脹及個人經濟狀況等，來決定貸款期限會較妥當。 - 最好有寬限期
銀行貸款名目眾多，償付方式也不盡相同，若能採用寬限期方式，指在一定時間內僅先支付利息而暫不分擔本金，對新購屋者來說，不致於在支付自備款後，緊接著馬上就要為銀行貸款而疲於奔命。 - 提前清償違約金
消費者於銀行約定還款期限之前，提前清償貸款，銀行所收取的違約費用。 - 綁約限制越少越好
選擇前兩年較低利率的房貸或固定房貸利率，大多會綁約，但如果選擇一般指數型房貸，則無此限制。若合約年限內真的需要提前清償的話，記得一定要向銀行爭取違約金完全或部份減免。 - 特定對象優惠加碼
若是國內500大企業或1000大企業員工（視各銀行設定條件而定）公教人員或醫師、建築師、會計師、教師…等專業人士，減碼幅度空間很大。
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